Gdzie na kurs o nieruchomościach ?

Ponieważ od dłuższego czasu w Polsce trwa dramat finansów publicznych oraz demografii to stwierdzić należy, że zakupione przez pokolenie osób urodzonych w latach 1970-1990 nieruchomości będą im służyły jako ... emerytura.
Wiele wskazuje na to, iż w przyszłości każdy niezależnie od ilości popłaconych składek ZUS otrzyma tą samą kwotę emerytury. Należy się więc oswoić z faktem, że zamiast z emerytury trzeba będzie czerpać pożytki z nieruchomości i to niezależnie od ilości ich posiadania. Osoby z jedną nieruchomością będą prawdopodobnie korzystać z odwróconej hipoteki a osoby z kilkoma nieruchomościami po prostu będą żyć z najmu.

Skoro więc nieruchomości mają pokoleniom osób urodzonych w latach 70-90 służyć do końca życia to dobrze by było posiąść większą wiedzę na ich temat. Wiedzę można czerpać z internetu, albo tradycyjnie – z kursów stacjonarnych.

Osoby lub firmy prowadzące kursy o nieruchomościach prosimy o zgłoszenia a chętnie opiszemy Państwa produkt na naszej stronie. W obecnej chwili mamy wiedzę o jednym kursie i zostanie on pokrótce opisany niżej.

Stowarzyszenie Specjalistów Rynku Nieruchomości POLONIA prowadzi kurs nazwany jako kurs na pośrednika nieruchomości i zarządcę nieruchomości. W naszej ocenie kurs ten jest kursem w miarę tanim ( koszt około 1500 zł ), dostępnym dla osób z całej Polski ( kurs odbywa się w Warszawie, ale są to zjazdy weekendowe raz na 2-3 tygodnie ) i można go spokojnie traktować jako ogólny, podstawowy kurs o nieruchomościach.

Na kursie tym zjazdy posiadają różną tematykę, którą ogólnie można pogrupować w takie segmenty jak :

ogólna wiedza o nieruchomościach,
podstawy prawa,
opodatkowanie dochodu ze zbycia nieruchomości,
ogólne sprawy podatkowe,
wiedza związana z budownictwem,
inwestowanie w nieruchomości.

Z wiedzy związanej z nieruchomościami dowiemy się między innymi :

o rodzajach nieruchomości ( formy władania, podział nieruchomości według różnych kryteriów ),
rodzajach dokumentów związanych z nieruchomościami ( księga wieczysta, ewidencja gruntów i budynków + jej bazy składowe, mapy gruntów – co one zawierają, mapy zasadnicze, ile jest klas gruntów rolnych ),
KW kontra ewidencja gruntów i budynków – który dokument ważniejszy w razie nieścisłości,
stosowane oznaczenia w księgach wieczystych oraz na mapach gruntów, terminologia KW ( łam, rubryka, data zapisania, oznaczenie //, nazewnictwo działów KW ), definicje słów użytych w KW np. kto to jest uprawniony, ułamki w KW, rodzaje hipotek,
łączenie działek a numer KW, numer działki,
co dostaniemy w starostwie a co w wydziale obsługi mieszkańców,
ujawnianie budynku w KW działki,
jak wycenia się działkę z domem,
jakie dokumenty do notariusza przy odrębnej własności a jakie przy spółdzielczym własnościowym prawie,
uzyskiwanie wypisu z rejestru gruntów jeśli nie jest się właścicielem gruntu, uzyskiwanie numeru KW po samym adresie nieruchomości, geoportale,
wyliczanie udziału w gruncie dla mieszkania w nieruchomości wspólnej, kwestia powierzchni przynależnej, różne wielkości powierzchni w KW i kartotece lokali,
dowiemy się, co można postawić na konkretnej działce ( WZ, jak długo ważne WZ, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ),
dowiemy się jakie są metody finansowania nieruchomości oprócz kredytu hipotecznego ( 2 rodzaje banków, listy zastawne ) - leasing nieruchomości, leasing operacyjny, finansowy i zwrotny,
poznamy pojęcia dotyczące działek czyli nieruchomości gruntowych np. jednostka ewidencyjna, obręb, co wpływa na wartość działek,
dowiemy się kiedy uda się przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w nieruchomość typu odrębna własność i jak się do tego zabrać,
komu może być sprzedana nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste,
definicja czynszu kontra zaliczek na opłaty eksploatacyjne, zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
kwestia najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, najem okazjonalny, rodzaje umów najmu i najważniejsze elementy umów najmu,
nowy typ umowy najmu ( od 2017 roku ) - najem instytucjonalny,
ile wynosi maksymalne wynagrodzenie notariusza za ogół spraw związanych z umową najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego,
formy opodatkowania przychodów z najmu,
obowiązki wynajmującego i najemcy,
historia rynku nieruchomości biurowych w Warszawie od 1990 roku,
cechy wpływające na wartość mieszkań.

Osobnym działem kursu jest tak zwany Home Staging, o którym wiedza przyda się nam zarówno gdy będziemy sprzedawać mieszkanie jako pośrednik nieruchomości, jak i właściciel mieszkania na sprzedaż, jak i osoba robiąca tzw. flipy mieszkaniowe.
Podstawowe zasady Home Stagingu przydadzą się także przy przygotowaniu mieszkania na wynajem. Jest więc to wiedza bardzo uniwersalna, na którą między innymi się składają :

analiza elementów wpływających na wysokość ceny nieruchomości, z której wynika, że za pomocą Home Stagingu wartość rośnie o 10%,
analiza błędów popełnianych przez nieprofesjonalnych sprzedających,
zasady prezentacji nieruchomości,
zestawienia kolorystyczne,
ile maksymalnie warto wydać na Home Staging,
zasady wykonywania zdjęć nieruchomości.

Oczywiście na kursie takim znajdziemy też sporo podstaw prawa, które bezpośrednio nie dotyczy nieruchomości, ale po prostu trzeba je znać. Są to między innymi :

temat osób fizycznych i prawnych z uwzględnieniem znanej struktury spółki komandytowej będącej w związku ze spółką z o. o. ( struktury takie jak najbardziej znamy z naszego wirtualnego biura ),
zdolności do czynności prawnych,
które spółki ( oprócz spółek kurs oczywiście omawia wspólnotę mieszkaniową ) mają a które nie mają osobowości prawnej a które nie tylko nie mają osobowości prawnej, ale nawet nie mają zdolności do czynności prawnych,
poznamy definicje konsumenta jak i działalności gospodarczej,
staną się również jasne prawa rzeczowe – prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, ograniczone prawo rzeczowe, czyli prawa o charakterze majątkowym a także zagadnienie współwłasności ( w częściach ułamkowych lub współwłasność łączna ),
kwestie służebności np. drogi, droga konieczna, przesyłu ( np. słupy z prądem ) czy mieszkania ( np. emeryt, który przepisał mieszkanie na dziecko – różni się to od umowy dożywocia ),
stosunki majątkowe małżeńskie ( wynajem od małżonków, zakup nieruchomości od małżonków ),
Ustawa o Własności Lokali – np. ilu członków zarządu wspólnoty ją reprezentuje,
przyjmowanie uchwał wspólnoty – sposoby głosowania,
zebranie członków wspólnoty mieszkaniowej ( kiedy i jak je zwołać ).

Odrębną i bardzo złożoną grupą zagadnień związanych z nieruchomościami jest opodatkowanie dochodu ze zbycia nieruchomości. Kurs oprócz podania podstaw prawnych prawa podatkowego omawia także najczęstsze błędy podatników np.:

sprzedaż nieruchomości po 5 latach od nabycia w nadziei na brak opodatkowania tejże sprzedaży ( 5 lat kontra 5 lat podatkowych ),
sprzedaż ww. nieruchomości po prawidłowych 5 latach podatkowych od roku nabycia, ale posiadając ją w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej,
sprzedaż nieruchomości tuż po objęciu jej w spadku,
sprzedaż nieruchomości, w której się było zameldowanym,
różne typy i możliwości wydatków na nowy cel mieszkaniowy,
różne daty nabycia użytkowania wieczystego gruntu kontra data wybudowania domu,
kiedy należny jest VAT a kiedy PCC,
jak amortyzować nieruchomości.

Oprócz podatków ściśle związanych z nieruchomościami z kursu dowiadujemy się też bardziej ogólnych spraw podatkowych :

zdarzenie gospodarcze a dowód księgowy, rodzaje dowodów księgowych,
zasady rachunkowości w tym zasada memoriału, która rozłożyła już niejedną firmę ( wirtualne biuro też ma takich klientów - martwe spółki ) a szczególnie podwykonawców budujących drogi,
KPiR a księgi rachunkowe,
można dowiedzieć się więcej o tym jak czytać bilans,
gdzie w bilansie zobaczymy nieruchomości służące spółce za siedzibę, gdzie zobaczymy nieruchomości, które spółka trzyma w celu inwestycyjnym np. wynajem lokalu handlowego,
a gdzie w bilansie są nieruchomości, które u dewelopera stanowią produkt na sprzedaż,
poznamy też typowe zabiegi zarządów spółek by przy malejących dochodach z podstawowej działalności ratować wynik roczny spółki np. za pomocą sprzedaży nieruchomości czy leasingu zwrotnego floty samochodowej ( leasing nowych aut, ich wykup, ich ponowny leasing ),
oprócz bilansu, prowadzący kurs ( który był prezesem spółek giełdowych a obecnie zarządza kilkoma biurowcami ) przedstawia inny dokument charakterystyczny dla spółek – rachunek zysków i strat,
składniki sprawozdania finansowego,
rodzaje not,
kiedy robić faktury a kiedy paragony z kasy fiskalnej,
kiedy można rozliczać przychód ryczałtem,
rachunkowość finansowa kontra rachunkowość podatkowa – przykłady,
procedura windykacji i kwestia odliczeń VAT i podatku dochodowego z tytułu nieopłaconych faktur,
zwolnienia z VAT, usługi niepodlegające zwolnieniom z VAT,
rozliczenia straty, zysk i strata nadzwyczajna.

Kurs zawiera dużą dawkę wiedzy związaną z budownictwem :

rodzaje budynków,
różnica między budowlą, budynkiem, budową, obiektem małej architektury,
rodzaje powierzchni budynków np. użytkowa, całkowita, powierzchnia zabudowy itd.,
rodzaje napraw i konserwacji,
rodzaje instalacji w budynkach,
akty prawne regulujące kwestie budownictwa,
kontrole w budynkach ( jakie i jak często, podstawa prawna ),
rodzaje przewodów kominowych i uprawnień do ich kontroli,
prowadzenie książki obiektu ( do której wpisuje się np. powyższe kontrole, co jeszcze się wpisuje, kto może dokonywać wpisów ),
zagadnienie opinii i ekspertyzy ( różnica ceny i zawartości ),
prowadzenie analiz opłacalności zakupu gruntu pod budownictwo np. jednorodzinne w celu zarobku na sprzedaży domów w stanie deweloperskim kontra analiza opłacalności przy budownictwie wielorodzinnym – zależność ceny działki od możliwości jej zabudowy,
rodzaje dokumentacji dotyczącej budynku – dokumentacja budowy, projektowa, techniczna, powykonawcza,
ciekawe i mało znane pojęcia budowlane jak np. amfilada czy antresola,
realizacja procesu budowlanego,
zmiana sposobu użytkowania obiektu,
ile egzemplarzy projektu budowlanego dołącza się do uzyskania pozwolenia na budowę i jak wygląda procedura tzw. "oddania do użytku" po zakończeniu budowy - dokumenty potrzebne do zgłoszenia zakończenia robót budowlanych ( i kiedy wystarczy samo zgłoszenie ),
kto jest a kto nie jest uczestnikiem procesu budowlanego,
obowiązki kierownika budowy,
co zrobić, gdy mieszkamy w mieszkaniu na ostatnim piętrze, cieknie nam z dachu i nikogo to nie obchodzi – Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego,
dom jednorodzinny a przepisy o ochronie środowiska,
współpraca z geodetą,
pozwolenie na głębokie wykopy,
kierownik budowy – koszty, kiedy powinien być na budowie,
rodzaje kanalizacji.

Kurs zawiera także wiadomości z dziedziny inwestowania w nieruchomości :

rodzaje inwestorów na rynku nieruchomości,
porównanie ryzyka inwestowania w nieruchomości do innych klas aktywów,
liczenie okresu zwrotu z inwestycji i podobnych wskaźników.

Przy okazji warto wspomnieć, iż organizator kursu nie tylko, że zatrudnia do prowadzenia kursu wybitnych specjalistów z konkretnej branży, ale też sam ma doświadczenie w budowie budynku biurowo-mieszkalnego ( siedziba, w której odbywają się kursy ) oraz obecnie oddaje do użytku domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej ( ul. Rataja – Sulejówek ).
Tak jak pisaliśmy, uważamy że kurs jest w miarę tani ( około 1500 zł ), gdyż za te pieniądze jest sporo wiedzy i trwa on ponad 2 miesiące.

Przypomnijmy na czym można zarobić w branży nieruchomości :

można założyć biuro pośrednictwa, najlepiej jakieś małe lokalne biuro w konkretnej dzielnicy, którą będziemy znać jak własną kieszeń i wysoko się specjalizować w tej konkretnej dzielnicy ( szczególnie polecane w tak dużym mieście jak Warszawa ) - biuro powinno być blisko oferowanych nieruchomości i najlepiej mieć do nich klucze a także wyspecjalizować się albo w lokalach mieszkalnych albo biurach i lokalach handlowych,
możemy jak wyżej założyć biuro pośrednictwa dla całej Warszawy i jej okolic, ale podpisywać z klientami jedynie umowy na wyłączność, czyli zastępujemy klienta we wszystkich czynnościach przedsprzedażnych np. uporządkowanie rzeczy w mieszkaniu, wywóz niepotrzebnych rzeczy, drobny remont podnoszący wartość lokalu, czynności Home Stagingu, profesjonalne zdjęcia dobrym sprzętem, profesjonalne ogłoszenia, umawianie się z oglądającymi, umawianie się z innymi pośrednikami chcącymi sprzedać lokal – prowizja pośrednika obejmuje więc wtedy nie tylko przekazanie kontaktu do osoby chętnej na zakup, ale wielokrotne dojazdy do mieszkania, dzięki czemu pośrednik nie kojarzy się negatywnie, jako osoba która zgarnęła kasę za nic ( prowizja przy sprzedaży to często 6-12 tys zł !!! a zdarza się w części pośrednictw, że brana jest od obu stron transakcji ) - pośrednik staje się wyspecjalizowanym sprzedawcą wyręczającym ze wszystkiego właściciela. Jedynym obowiązkiem właściciela jest pójście na akt notarialny sprzedaży mieszkania;
można zatrudnić się jako pośrednik w dowolnym biurze pośrednictwa nieruchomości,
można zatrudnić się jako administrator wspólnoty mieszkaniowej i administrować kilkoma wspólnotami,
można kupić kilka mieszkań na kredyt lub bez kredytu mieszkaniowego i je wynajmować ( bez kredytu jest jednak słaba rentowność ),
można kupić lokal handlowy i wynajmować go znanej sieci sklepów np. Żabka z umową najmu na 10 lat z możliwością jej przedłużenia,
można wyszukiwać mieszkania w okazyjnej cenie np. zadłużone albo zniszczone, robić w nich remont i sprzedawać z zyskiem tzw. robienie flipów,
można wynajmować tanio duże mieszkania, dzielić na pokoje i podnajmować osobno każdy pokój ( suma kwot za pokoje powinna być około 1200 zł wyższa niż kwota za najem całego mieszkania ),
można oferować usługę typu zarządzanie najmem dla mieszkania na wynajem osobie, która np. wyjechała na stałe z Polski lub posiada kilka mieszkań na wynajem.

Jak więc widać spektrum możliwych startupów lub możliwości generowania dochodu pasywnego ( lub półpasywnego ) jest spore. Warto zauważyć, iż niezależnie czy będziemy mieli 2 mieszkania na wynajem czy też 52 ( np. mieszkania innych osób oddane w usługę zarządzania najmem ) to nasza wiedza z rynku nieruchomości powinna być właśnie jak największa, czyli kursy są zdecydowanie wskazane.
Robiąc jakikolwiek biznes warto się danym zagadnieniem interesować i pogłębiać wiedzę w tym kierunku. Wtedy ryzyko, że ktoś nas zrobi w balona zmniejsza się a na piękne okrągłe słowa jakiegoś pseudo pośrednika będziemy mogli reagować jedynie małym uśmiechem a nie wierzyć w bzdury przez niego opowiadane. Kurs więc przyda nam się albo do nabrania pewności przy wynajmie mieszkań ( dochód półpasywny ), albo stwierdzimy, że dalibyśmy radę dorobić sobie pieniądze na flipach i wtedy flipy ( albo podnajem na pokoje ) zaczną stanowić po prostu nasz kolejny biznes. Może się nawet okazać, iż ryzyko prowadzenia takiego biznesu w branży nieruchomości jest niższe niż produkcja czy handel.

W Stowarzyszeniu Polonia znajdziemy też bardziej zaawansowane kursy dotyczące nieruchomości, czyli kurs wyceny oraz kurs dotyczący działek inwestycyjnych. Po kursach tych możemy zająć się także takimi biznesami jak :

tworzenie operatów szacunkowych nieruchomości ( konieczne zdanie egzaminu państwowego ),
kupowanie działek, dzielenie ich, sprzedaż małych działek po podziale, uzbrojeniu, doprowadzeniu drogi lub zlecenie firmie budowlanej postawienia na działkach domów w zabudowie bliźniaczej lub szeregówek.

Istnieje więc szansa, że interesując się aktywnie nieruchomościami i chodząc na coraz to nowe kursy na początku zabezpieczysz swoją emeryturę, potem zyskasz doświadczenie pracując jako pośrednik, później zaczniesz robić flipy i operaty szacunkowe a na końcu będziesz kupować większe działki, które "uzbrajać" będziesz w budynki jednorodzinne bliźniacze lub szeregowe i odłożysz swój pierwszy milion złotych.

I tego drogi czytelniku życzymy Ci na Nowy Rok 2018 oraz tego, żebyś zawsze pamiętał, że w branży nieruchomości bardziej liczy się doświadczenie niż własna gotówka, gdyż zawsze znajdzie się osoba, która chętnie obejmie jakieś udziały w spółce na przykład kupującej tanio duże działki a sprzedającej domy z małym kawałeczkiem działki za większe pieniądze, gdyż lokowanie gotówki w nieruchomości powszechnie uznawane jest za dobry i bezpieczny biznes.

Na koniec przykład - jak kurs zadziała w praktyce :

Potrzebujesz przerobić zwykłą umowę najmu mieszkania na umowę najmu instytucjonalnego.
Radcowie prawni z Warszawy składają ci propozycje typu :
"To potrwa 3-4 godziny. Nasza regularna stawka wynosi 100 EUR / h netto ".
Musisz więc postąpić zgodnie z wiedzą z kursu :

na jednym ze spotkań na kursie dowiedziałeś się na jakiej stronie www szukać tekstów ustaw a na jakich stronach www ich nie szukać,
w materiałach ze spotkania o najmie masz napisane na pierwszym slajdzie jakie akty prawne regulują kwestie najmu,
ściągasz z internetu odpowiednią ustawę oraz wzór umowy najmu instytucjonalnego,
na podstawie przepisów ustawy dopisujesz do wzoru umowy to na co zezwala ci ustawa – wiesz także, które elementy obowiązkowo mają być w umowie najmu instytucjonalnego,
ponieważ jedno ze spotkań kursu prowadzi notariusz to dowiadujesz się u niego jaka jest cena za odpowiednie oświadczenie do umowy najmu instytucjonalnego,
ponieważ znasz tekst ustawy to wiesz, że do umowy potrzebne jest tylko jedno oświadczenie a nie więcej, więc nie kupujesz u notariusza dodatkowych oświadczeń najemcy.

Zespół VSL-System - wirtualne biuro