Czy warto mieszkać 30-40 km od Warszawy w polu lub na łące ?

Niniejszym artykułem wirtualne biuro kontynuuje cykl artykułów poświęconych inwestowaniu w nieruchomości lub inwestowaniu w zabezpieczenie emerytalne.
Serwisy typu dzialkadlaciebie.pl ( na dzień 28 września 2017 r. domena należy do Magmillon Sp. z o.o. ) kuszą potencjalnych klientów możliwością szybkiego dojazdu 30-40 km od Warszawy drogami S8, S7 czy A2, jednakże ciężko jest w internecie znaleźć o tych firmach jakieś opinie.
Firmy prowadzące tego typu serwisy kupują najczęściej działki rolne, dzielą je na mniejsze i sprzedają przynajmniej 100% drożej ( lub jeszcze drożej ) nabywcom indywidualnym. Działki te nadal są rolne i zazwyczaj to nieużytki.

Kto powinien być nabywcą tego typu działki leżącej w tak znacznym oddaleniu od Warszawy ?


W naszym przekonaniu nabywcą nie powinny być osoby dojeżdżające do Warszawy do pracy.
Osoby takie kuszone są perspektywą szybkich dojazdów drogami S7, S8 i A2.
Dojazdy te są jednak paliwochłonne i stresujące. Do dojazdów takich należało by zaopatrzyć się w samochód z silnikiem diesla. Oczywiście w perspektywie mamy rozwój aut elektrycznych, więc pod względem kosztów dojazdu sprawa przynajmniej patrząc 10 lat do przodu wygląda nieźle.
Gorzej sprawa dojazdów wygląda pod kątem przepustowości dróg S7, S8 i A2 oraz wyczynów kierowców poruszających się tymi drogami. W godzinach szczytu drogi te stają się zwykłymi drogami dwupasmowymi, na których prędkość oscyluje w granicach 80 km na godzinę, albo po prostu wszystko staje i jest po prostu korek. Planując przeprowadzkę 30-40 km od Warszawy, jeśli zamierzasz każdego dnia jechać do pracy to raczej nie bierz pod uwagę, że zrobisz to za pomocą samochodu. Będzie to albo korek, albo jazda zderzak w zderzak, czyli po prostu stres na przywitanie dnia. Mimo, że oba pasy ruchu będą zajęte przez ciąg pojazdów widoczny po horyzont to od czasu do czasu zdarzy się osoba, która na siłę będzie robiła slalom między tymi pojazdami. Osoba taka może też kogoś wkurzyć jadąc 20 cm za zderzakiem i jeśli ta pierwsza osoba mocno jej przyhamuje to wtedy bardzo mocno przyhamuje cała kolumna samochodów. Grozi to stłuczkami i całkowitym korkiem na drodze. Dojazdy takie to więc wydłużanie sobie stresu wynikającego z codziennego dojeżdżania do pracy.

A jak wygląda jazda pomiędzy wsiami ?


Tu bezpieczeństwa też nie znajdziesz. Austria to na pewno nie jest, gdzie każde auto jedzie 50 km/h w obszarze zabudowanym, jakby miało ustawiony tempomat na tą wartość. Niezależnie czy na drodze jest znak 40 km/h czy też jest ostry zakręt i nic nie widać to ruch wiejski odbywa się z prędkością 100 km/h. Ci, którzy jadą wolniej są traktowani jako ci gorsi, których powinno się rozjechać.

W takim razie dla kogo są działki położone 30-40 km od Warszawy ?


Na pewno dla wszelkich osób, które nie muszą co dzień być w Warszawie, albo przynajmniej nie będą tam jeździć w godzinach szczytu.
Wyróżnimy więc następujące typy osób :
- inwestor, który kupi działkę 100% drożej niż ww. serwis z działkami i będzie ją trzymał na przykład 30 lat, czyli to będzie jego składnik portfela emerytalnego ( zdywersyfikuje portfel w ten sposób ) i mając wiek 60-65 lat po prostu ją sprzeda;
- emeryt – zamieszka w domu na działce i będzie maksimum 1-2 razy w tygodniu jeździć do Warszawy coś załatwić;
- przedsiębiorca prowadzący firmę w Warszawie, który do tej firmy pojedzie sobie na godzinę 11-12 a wróci z Warszawy o 20-tej lub w ogóle w jakiś dzień nie pojedzie do Warszawy, bo ma pracowników i nie ma żadnej potrzeby przebywania stale w firmie, gdyż pracowników zatrudnia od dłuższego czasu i wiedzą oni co mają robić.

Czy warto nabywać działki rolne wynikające z podziału większych działek ?


Odpowiedź jest bardzo ciężka. Jeśli mamy do czynienia z celem czysto inwestycyjnym z horyzontem sprzedaży za 20-30 lat to pewnie warto, o ile w naszym portfelu inwestycyjnym będzie to jeden ze składników a nie jedyny składnik.
Jeśli natomiast kupimy działkę, która nie ma drogi dojazdowej, prądu i wodociągu to czeka nas długotrwałe użeranie się z tymi instytucjami. Jeśli drogę dojazdową obieca ci serwis sprzedający działki, wymieniony na wstępie artykułu to będzie to mglista perspektywa obietnic ciągnących się tak długo, aż tyle się sprzeda działek, że łaskawie ci zrobią tą drogę. Architekt z Milanówka potwierdza, iż drogi na działki powstają, ale perspektywa ich budowy jest bardzo mglista. Czyli najprawdopodobniej jak kupisz działkę jako pierwsza, druga czy trzecia osoba to nie będziesz mieć drogi a jak kupisz później to kupisz dużo drożej niż te pierwsze osoby. Brak drogi dojazdowej oznacza brak możliwości postawienia śmietnika, ogrodzenia się, zrobienia bramy. Mieszkanie na łące lub w polu bez drogi dojazdowej stanowi ciężkie doświadczenie życiowe. Na przykład wracając w nocy możesz zastać koło domu głodnego bezpańskiego psa. Co do prądu to własnoręczne załatwianie prądu na budowę lub docelowego bardzo często trwa 2-3 miesiące. Polega to na ciągłym jeżdżeniu do elektrowni i proszeniu się o załatwienie w końcu twojej sprawy. Brak wodociągu na działce to z kolei koszty jego podpięcia spoza działki np. 100 zł za metr a jeśli w warunkach zabudowy masz nakazane podpiąć wodociąg to niestety będziesz musiał go podpiąć.
Kolejny problem stanowią dreny odwadniające i sączki. Bardzo często kupując łąkę otoczoną polami uprawnymi napotkasz w ziemi ceramiczne dreny i sączki. Nie ma ich na mapach a sprzedawca działki nie ma obowiązku o nich informować. Jeśli stawiając fundament napotkasz dren, czeka cię dzień awantury z przedstawicielem gminnej spółki wodnej, który już tydzień czekał na to wykopalisko, bo zna położenie drenów na pamięć oraz wyższe koszty budowy.

Minusów nie brakuje - aktualizacja 10 kwietnia 2020 r.


Minusów nie brakuje też w związku z kryzysem śmieciowym.
O ile w Warszawie ustalono stawkę niezależną od ilości mieszkańców danego mieszkania to na wsi osoby zgłaszające mało mieszkańców są odwiedzane w niewiadomym celu przez straż miejską z miasta położonego koło danej wsi. Osobom tym zarzuca się, że ukrywają mieszkańców i są po prostu złodziejami, którzy płacą za śmieci za 2 osoby a mieszka na przykład osób trzy. Dodatkowo sprawdzane jest co dzieje się z szambem – czy wypijasz swoje szambo zamiast zupy pomidorowej na obiad czy też Twoje wypróżnianie go nie budzi podejrzeń. Musisz więc dostarczyć na Straż Miejską dowody wpłat za szambo pod rygorem kary 5 tys zł.
Dodatkowo firma obsługująca wywóz śmieci włoży ci do skrzynki ulotkę z napisem "zamelduj się". W ulotce jest napisane, żebyś się zameldował, bo gmina chciałaby uzyskać środki z Twojego podatku dochodowego, bo zużywasz drogi, korzystasz z przedszkoli i szkół, więc powinieneś dać na to pieniądze. Osobną kwestią są spacery i powietrze.
Ciężko jest pójść na spacer jeśli droga nie zawiera chodnika a pobocze ma 20 cm szerokości.
W zimie wieczorem oczywiście dodatkowym wyzwaniem spaceru jest brak lamp na ulicy.
Czyli wychodzi na to, że jak ktoś chce iść w zimie wieczorem na spacer to powinien pojechać do Warszawy.
Jest to bardzo słuszne rozumowanie, gdyż stan jakości powietrza na polskich wsiach w zimie jest poza jakimikolwiek standardami – normy pyłu PM 2.5 poprzekraczane są o 300-700 %. Wystarczy by zrobiło się + 3 stopnie i norma już wskazuje 200-300% przekroczenia.
Oczywiście jeśli wieje wiatr jest trochę lepiej – 150-200% normy.
Najlepsze powietrze zimą jest w trakcie opadów deszczu – niestety ostatnie zimy są bardzo suche i nie ma jakichkolwiek opadów.
Normy są tak przekraczane, gdyż domy opalane są kominkami lub węglem. Część osób podobno też pali śmieci, być może są to te osoby, które płacą za śmieci za mniejszą ilość osób.
Powietrze w zimie wieczorem w Śródmieściu Warszawy jest zdecydowanie lepszej jakości a zimę trzeba liczyć jako okres od początku października do końca marca, więc jest to okres długi.

Wnioski


Kupno działki rolnej powstałej w wyniku podziału wielkiej działki rolnej na mniejsze jest co prawda w miarę tanie, ale bardzo męczące, z mglistą perspektywą posiadania drogi dojazdowej a o dojazdach każdego dnia do pracy w Warszawie za pomocą samochodu raczej zapomnij, gdyż będzie to po prostu kolejny stres. Dlatego też więcej osób wybiera działki miejskie, budowlane, faktycznie a nie teoretycznie uzbrojone w pobliżu np. WKD.

Alternatywa dla działki


Jeśli na działce postawisz dom około 100 metrów kwadratowych to twoje koszty razem z działką prawdopodobnie wyniosą w okolicach 400-450 tys zł. Załóżmy tą mniejszą wartość. Mieszkanie 90 metrów na warszawskiej Woli to koszt 600 tys zł. W naszym przekonaniu, jeśli różnicę pomiędzy 400 a 600 tys zł pokryjesz z kredytu to nie poczujesz tak bardzo tej różnicy a oprócz wszelkich niedogodności dojazdów na koniec dnia z działki mogą cię wysiedlić pod budowę lotniska, drogi, wysypiska itp. a z mieszkania nikt nigdy cie nie wysiedli.



Materiały i informacje przedstawione na niniejszej stronie internetowej wirtualnego biura stanowią opinię autora. Nie stanowią one porady inwestycyjnej. Potencjalni inwestorzy są całkowicie odpowiedzialni za dokonywanie własnych, niezależnych ocen i analiz.



Zespół VSL-System