Inwestycje w dobie taniego funta

Pogmatwana sprawa Brexitu od dłuższego czasu sprawia, że mamy do czynienia z niedowartościowanym funtem w dobie niepewności w strefie euro, przewartościowanego dolara i franka szwajcarskiego.

Czy warto więc zainwestować w funta, poczekać na rozwój wydarzeń i podjąć inwestycje w nieruchomości brytyjskie ? Wydaje się to dobrym pomysłem a więc sprawdźmy co jest w Wielkiej Brytanii czego nie ma w Polsce.
Artykuł stanowi kontynuację przemyśleń z lipca 2018 r. pod tytułem "Nieruchomości w UK".

Marek Niedźwiedź czyli lease option i wirtualne biura


Lease option to możliwość zakupu biurowca bez jego zakupu a już na pewno bez gotówki na zakup. Biurowiec jest po prostu wynajmowany od właściciela razem z najemcami tegoż biurowca. Część najemców może istnieć oczywiście jako wirtualne biura albo hot desks ( wynajem samego biurka ). Wynajem trwa tak długo jak wynegocjuje to strona wynajmująca z właścicielem. Celem lease option jest sprzedaż biurowca przez właściciela. Ponieważ jest to większa transakcja to nie jest rzeczą prostą znaleźć nagle nabywcę chętnego kupić biurowiec. Lease option to wynajem z prawem pierwokupu. Właściciel wynajmuje biurowiec np. na 3 lata ( ale można też i na 5 lat ) i po tych 3 latach ma obowiązek go sprzedać osobie, która wynajęła biurowiec. Osoba ta nie ma obowiązku go kupić, ale niewątpliwym plusem jest to, że w te 3 lata ( lub 5 ) rozwija biurowiec ( który już na samym początku otrzymuje z jakąś ilością najemców ) oraz zdolność kredytową do jego zakupu na kredyt komercyjny ( inwestycyjny ), który takiej zdolności wymaga. Łatwo można wyobrazić sobie sytuację, że osoba w miarę uboga wynajmie biurowiec z 30 biurami na 5 lat, rozwinie najem tradycyjny, hot desks, wirtualne biura, potem weźmie kredyt na 10 lat i na samym końcu będzie właścicielem biurowca za 1 000 000 funtów. Część lease z okresu lease option może być przeznaczane na pokrycie ceny zakupu – wszystko zależy od negocjacji z obecnym właścicielem biurowca a jego przychylność zależy od tego w jaki sposób sam pozyskał biurowiec, ile ma innych nieruchomości, jaki jest popyt na zakup biurowca.

Lease po polsku czyli wirtualne biura w Warszawie


W Warszawie nasza firma nie miała co prawda lease option, bo nie ma w Polsce takiej instytucji natomiast warto zauważyć, że nawet sam lease nie wyszedł. Dzieje się tak dlatego, że w Polsce nie istnieje ochrona prawna przedsiębiorców ( przed innymi przedsiębiorcami - nie mówiąc już o ochronie przed urzędnikami i zmianą interpretacji przepisów wstecz ). Mimo opłacania lease ( wynajmu ) biura i umowy najmu na 10 lat właściciel może drzwi do biura zakleić taśmami, plombami i napisać na kartce, że dziś daje wypowiedzenie w trybie natychmiastowym. I jak się komuś nie podoba, że został z biura usunięty na ulicę to niech idzie do sądu po odszkodowanie, może coś kiedyś dostanie. Pierwsza rozprawa odbywa się w Warszawie zazwyczaj po 8 miesiącach, kolejne co pół roku i tak mijają długie lata. Ewidentnie brakuje tu small claims courts, który by był zobligowany do wydania orzeczenia np. do 3 miesięcy. W ten sposób właściciel lokalu biurowego może łatwo przejąć klientów wirtualnego biura, bo nie pójdą oni nagle do KRS, żeby wypełniać tam skomplikowane druki zmiany adresu i płacić za nie 350 zł.

Buy to let czyli kredyt na projekt wynajmu nieruchomości mieszkaniowej


Ideę kredytu buy to let dobrze przedstawia film nagrany przez Państwo Piesto :
https://www.youtube.com/watch?v=3eYwsMy2RHY

Jest to kredyt pod wynajem nieruchomości mieszkaniowej, która może mieć jednego najemcę. Oczywiście dom można wynająć wielu najemcom, ale idea jest taka, żeby dany typ nieruchomości mogła zająć też jedna rodzina i żeby przy takim typie wynajmu spłacała się rata i jeszcze coś zostawało. Do kredytu nie liczy się żadna zdolność kredytowa a potencjał nieruchomości na rynku najmu. Kredyt taki może dostać spółka LTD założona .... wczoraj ( a może nawet dziś rano ).

Interest only przez 20-25 lat


Jest to po prostu kredyt, w którym spłacamy same odsetki a za 20 czy 25 lat zdecydujemy czy dom przed końcem okresu kredytowania sprzedajemy czy też odłożyliśmy przez 20 czy 25 lat pieniądze na spłatę kapitału. Ponieważ w Polsce 25 lat temu mieszkania kosztowały 50 tys zł a teraz te same kosztują ponad 200 tys zł to podejrzewamy, iż 50 tys zł dałbyś radę przez ten czas zaoszczędzić. Jeśli prowadziłeś w tym okresie hulaszczy tryb życia istnieje szansa sprzedaży jednego mieszkania i spłaty paru kredytów tego typu. Taka jest idea, niestety w Polsce niedostępna.

Wypłata dla dyrektora spółki LTD ( spółki z o.o. )


Jednoosobowa spółka zoo bardzo często jest klientem naszego biura wirtualnego. Bardzo przypomina działalność gospodarczą ale też ma cechy zwykłej spółki zoo. Jak wiadomo w Polsce mając spółkę zoo nie bardzo jest jak wypłacić z niej sobie pieniądze. Można się oczywiście zatrudnić w spółce zoo np. na umowę o pracę, ale wtedy opodatkujemy się bardzo wysoko. Z kolei po zamknięciu roku obrotowego jeśli wypłacimy sobie jako wspólnikowi spółki pieniądze to opodatkowanie jest podwójne. Najpierw CIT płaci spółka a potem jest 19% od wypłaty dla wspólnika, czyli tzw. podatek od dywidendy. Wychodzi więc na to, że trzeba kombinować – brać na spółkę leasing na samochód, laptop do domu a może zawrzeć umowę o dzieło, że dla spółki wykonało się stronę www. Jedyny wspólnik i prezes spółki powinien mieć więc jakąś kwotę wolną od opodatkowania ( np. 8060 funtów rocznie – UK, stan na luty 2016 r. ), żeby co miesiąc wyjąć ją ze spółki i zapłacić sobie za mieszkanie, za chleb, za hot doga, wyjść do kina itp. Z niewiadomych przyczyn w Polsce uznano, że przedsiębiorca ma nie jeść, nie pić i mieszkać w biurze, albo ... kombinować i narażać się na atak ze strony pań z urzędu skarbowego, które dają 3 dni na wyjaśnienia a same odpisują po dniach 30-tu.
Kombinowanie może też oznaczać założenie wehikułu typu sp. z o.o. - sp. komandytowa, aczkolwiek prostsza konstrukcja z jakąkolwiek wypłatą zwolnioną z podatków byłaby bardziej pożądana.

W związku z tym, iż wszystkich tych elementów ( lease option, small claims court, buy to let, interest only, wypłata dyrektorska ) w Polsce nie tylko nie ma, ale też nie toczy się jakakolwiek dyskusja nad ich wprowadzeniem można spostrzec, iż ten tani funt stanowić może okazję do ...... zainwestowania w Wielkiej Brytanii.

Materiały i informacje przedstawione na niniejszej stronie internetowej wirtualnego biura zamieszczone są jedynie w celu informacyjnym. Nie stanowią one porady inwestycyjnej. Potencjalni inwestorzy są całkowicie odpowiedzialni za dokonywanie własnych, niezależnych ocen i analiz.



Zespół VSL-System