Pomysł na startup – zarządca mieszkania na wynajem

W audycjach "Albrecht o nieruchomościach" dostępnych na Youtube pan Paweł Albrecht wspominał o tym, że jedyną rzeczą by zrobić karierę w nieruchomościach jest bycie człowiekiem ogarniętym. Jest tak dlatego, że prawdopodobnie wiele osób działających w nieruchomościach traktuje to zajęcie jako bardzo przejściowe.
Część pośredników to albo starsze panie, albo studenci – wiemy to chociażby z poszukiwań lokali na wirtualne biuro w Śródmieściu Warszawy. Na swojej ścieżce kariery w nieruchomościach zatrzymali się oni na pokazywaniu mieszkań ( na czym nie zarabiają ) i nie wymyślili nic nowego.
Nie wymyślili nawet prostej rzeczy, żeby przyjmując mieszkanie do agencji nieruchomości zrobić o nim film.
Brak filmu to oczywiście więcej pokazywania ( za które nikt nie płaci ), bo mieszkanie wygląda inaczej na zdjęciach niż w rzeczywistości, nie mówiąc już, że ze zdjęć nigdy nie wynika co jest na zewnątrz – w otoczeniu kamienicy z mieszkaniem + wygląd bramy wejściowej, podwórza + wygląd klatki + lokalizacja mieszkania na klatce + wygląd windy + widok z okna + i tak dalej.

Zarządzanie mieszkaniem na wynajem

W tym artykule skupimy się na usłudze, która prawdopodobnie powstała po tym jak premier Jarosław Gowin uwolnił w poprzedniej kadencji sejmu część zawodów objętych licencjami.

Usługa ta to zarządzanie nieruchomością a konkretnie zarządzanie mieszkaniem na wynajem.
Usługa ta powinna kosztować 10-15 % czynszu miesięcznego i nic więcej, jednakże zdaje się, że cieszy się dużym wzięciem, gdyż z roku na rok ( pierwsze zainteresowanie usługą było u nas 2 lata wcześniej ) widzimy dokładanie kolejnych opłat np. zabranie pierwszego czynszu w części lub całości.

W sierpniu i wrześniu 2017 r. szukaliśmy takiej osoby / firmy, gdyż posiadaliśmy mieszkanie do wynajęcia.

Po co właścicielowi zarządca mieszkania na wynajem ?

Przyczyny są następujące :
- właściciel wyjechał do innego miasta lub zagranicę,
- właściciel ma więcej niż jedno mieszkanie na wynajem i nie ma czasu sam się tym zająć,
- właściciel chce traktować swoje mieszkanie jak aktywo inwestycyjne, które będzie całe życie wynajmował i nie chciałby, by było to jego miejsce pracy – miejsce użerania się z najemcą i nie chciałby widzieć siebie w wieku 65 lat, jak dalej chodzi do tego mieszkania i robi rekrutacje 20-letnich najemców ( mając inne aktywa np. akcje Halliburton Company nie trzeba przecież siedzieć na polu naftowym i grzebać ręką w ropie ).

Jakich zarządców napotkaliśmy w sierpniu i wrześniu 2017 ?

Firm oferujących zarządzanie mieszkaniem na wynajem jest póki co ledwo kilkanaście w Warszawie.
Napotkaliśmy więc takie osoby i postawy ludzkie w tejże branży jak wymieniamy niżej. Nazw firm nie będziemy wymieniać.

Osoba 1 - pani bez problemu przyszła do mieszkania na wynajem na spotkanie, by omówić temat, ale nie powiedziała, że za wynajęcie mieszkania zamierza zabrać 75% pierwszego czynszu. Po spotkaniu przysłała umowę o zarządzanie mieszkaniem, w której również nie było powyższej informacji. Dopiero później okazało się, że oprócz tej umowy należy podpisać umowę o pośrednictwo w wynajęciu mieszkania i w tej drugiej umowie będzie taka opłata. Uważamy, że 75% to za dużo. Negocjowanie warunków umowy było ciężkie, gdyż ze strony tej firmy wszelkie decyzje miała podejmować tzw. "szefowa", która oczywiście zazwyczaj nie miała czasu. Opłaty 75% nie udało się zmniejszyć do 50% stąd nasza rezygnacja z usługi. Pani ta na spotkaniu także twierdziła, że zajmuje się większą ilością mieszkań ( kilkadziesiąt ) i nie będzie tego ukrywać, że wynajęcie naszego mieszkania może trochę potrwać.

Osoba 2 – firma i właściciel w 1 osobie. Młody, dynamiczny, mający wiedzę. Pobierał jedynie 250 zł od mieszkania i żadnych innych opłat. Umowa z nim była jednak bardzo ogólna i mająca różne błędy. Raz oferował umowę z sobą jako spółką zoo ( kapitał 5000 zł ) a innym razem ze swoją narzeczoną ( działalność gospodarcza ), której nigdy nie widzieliśmy. Wystąpił tutaj strach oddania kluczy i zawartości mieszkania mikro spółce zoo lub działalności narzeczonej tego pana. W dodatku błędy w umowie odstraszyły np. mylenie Zleceniobiorcy ze Zlecającym w paragrafach umowy.

Na tym zakończyły się spotkania w mieszkaniu na wynajem z potencjalnymi zarządcami i przystąpiliśmy do poszukiwań za pomocą wymiany email lub telefonu.

Z poszukiwań tych wynikają takie wnioski :

- duża i znana firma na M – szybka, profesjonalna odpowiedź, ale duże opłaty i skomplikowana umowa, zdaje się, że bez możliwości modyfikacji. Komentarze w goole na temat tej firmy bardzo złe – nie wiadomo dlaczego ( stan na wrzesień 2017 r. ). I tu przy okazji jedna uwaga – zależało nam na tym, by samodzielnie opłacać czynsz za mieszkanie do wspólnoty mieszkaniowej. Z jednej strony daje to 100% gwarancji, że czynsz będzie płacony a z drugiej strony ... on się sam płaci. Oferowanie płacenia za kogoś czynszu jest śmieszne, gdyż to się płaci zleceniem stałym. W biznesie powinno chodzić o rozwiązywanie problemów, jakie ma klient a tu nie istnieje żaden problem – zlecenie stałe po prostu się samo co miesiąc płaci. Równie dobrze można nam oferować usługę przeprowadzania na pasach przez ulicę. Usługi takie jak płacenie za kogoś rachunku czy przeprowadzanie kogoś przez ulicę są dobre dla osób w wieku 80 lat. Duże firmy są niechętne negocjacji umów a poza tym firma na M była bardzo droga – trzeba trzymać u nich jakieś saldo, zdaje się 500 zł ( na ewentualne remonty mieszkania ), nie oddają kaucji, zabierają zdaje się 50 % pierwszego czynszu – dokładnie już nie pamiętamy warunków, ale umowa dawała wrażenie, że właściciel mieszkania jest "dawcą kapitału" a głównym wygranym firma na M ( subiektywne wrażenie );

- duża firma z grupy kapitałowej, w której jest też firma obsługująca wspólnoty mieszkaniowe – po propozycji płacenia czynszu samodzielnie brak jakiegokolwiek odzewu email czy telefonicznego ( "szef musi zobaczyć zmiany umowy" + brak odpowiedzi ) - fatalne komentarze w google ( stan na wrzesień 2017 roku );

- firma, która się nazywa tak jak pośrednictwo nieruchomości z Warszawy – pan, który obsługuje zarządzanie najmem w dzień działa jako pośrednik ( widzieliśmy go szukając lokalu na wirtualne biuro ), na emaile odpisuje po 21-szej w nocy ( strach pomyśleć, kiedy zajmuje się tym zarządzaniem mieszkaniem na wynajem ), w dzień nie odbiera telefonu, po 2 dniach zaprzestał odpisywać na emaile – po prostu nas olał ( może szuka tylko takich co wyjechali za granicę, dadzą mu klucze i nie będą się interesować komu i kiedy to wynajmie – nie wiemy, ale takie są subiektywne wrażenia );

- firma z panem, który nie umie lub nie chce wysłać załącznika z wzorem umowy o zarządzanie mieszkaniem na wynajem. Pan najpierw wysłał wzór umowy najmu ( zamiast umowy o zarządzanie mieszkaniem ), po interwencji telefonicznej, że to zły wzór wysłał prezentacje w PDF czym jest zarządzanie najmem a po kolejnej interwencji telefonicznej powiedział, że on już musi wyjść ( około godziny 13tej ) i wysłał prawidłowy wzór umowy ( o zarządzanie mieszkaniem ) dopiero na drugi dzień. Faktycznie prowadząc kursy komputerowe mieliśmy osoby chodzące na kurs, które uczyły się przez kilka miesięcy chodząc we wtorki i czwartki jak wysłać email z załącznikiem. Osoby te jednak nie pretendowały do zajęcia się zarządzaniem cudzym mieszkaniem a raczej uczyły się podstaw komputera po prostu by to umieć. Naszym zdaniem zachodzi podejrzenie, że jak się da klucze do mieszkania osobie, która nie umie posłać emaila z załącznikiem to stanie przed drzwiami i nie będzie umiała otworzyć drzwi.
Przecież posłanie emaila z załącznikiem jest prostsze niż otwarcie dwóch zamków z atestem antywłamaniowym;

- firma z siedzibą w Sz. – pan zadzwonił wieczorem i pytał jakie mamy co do ich firmy intencje. Sugerował, naszym zdaniem, że chcemy mu ukraść wzór umowy. Powiedział, że wzoru umowy nie wyśle do czasu spotkania osobistego. Była to bardzo bulwersująca rozmowa. Naprawdę, jak będziemy chcieli mieć własny wzór umowy to sobie go kupimy u prawnika. To tak samo jakby w wypożyczalni samochodów mnie pytano jakie mam intencje co do tego samochodu, który będzie przedmiotem najmu. Temu panu ( członek zarządu ) nie dało się w ogóle wytłumaczyć, że mamy mieszkanie na wynajem i że dwa spotkania się już odbyły i nic one nie przyniosły, bo jedna z osób po spotkaniu przysłała wzór umowy z błędami a druga na spotkaniu nic nie powiedziała o prowizji wstępnej w wysokości 75% pierwszego czynszu. Pan ten opowiadał, że ma więcej stron w internecie z ofertą zarządzania nieruchomościami i że my rozsyłamy maile do wszystkich, badamy rynek i nie wiadomo jakie są nasze intencje – naszym zdaniem sugerował, że chcemy sami zająć się zarządzaniem najmem.
Otóż sprawa z powierzeniem mieszkania na wynajem nie jest tak prosta jak zakup batona w sklepie spożywczym. Żeby kupić baton, faktycznie wystarczy wejść do byle jakiego sklepu spożywczego, których jest cała masa na każdej ulicy. Żeby powierzyć komuś mieszkanie to dobrze by było wybrać taką firmę przynajmniej spośród 10 innych. Nie wiem, dlaczego to jest takie ciężkie do pojęcia za pomocą mózgu. Jak widać po powyższym przykładzie nawet 10 firm nie udało się zainteresować naszym mieszkaniem na wynajem. Inne firmy, do których pisaliśmy w ogóle nic nie odpisały ( cały czas mowa jest o mieszkaniu w nowym bloku - mieszkanie nie posiada wad budowlanych ani prawnych i nie jest zrujnowane ).

Wnioski

Zachęcamy każdego kto szuka pomysłu na startup do wejścia w ten rynek, gdyż póki co jest mała konkurencja.
Możliwe, iż niektórzy nie mieli czasu, gdyż był wrzesień ( szczyt sezonu najmu ) i na co dzień zajmują się pośrednictwem a nie zarządzaniem mieszkaniami ( ale w takim razie kiedy wynajmą nasze mieszkanie, skoro nie mają na nic czasu ? ).
Tym bardziej warto otworzyć właśnie taki startup, który będzie się wąsko specjalizował w zarządzaniu mieszkaniem na wynajem a nie robił wszystko i nic.
Naszym zdaniem idea, jaka powinna przyświecać takiemu startupowi to rozwiązywanie problemów klienta a nie ich tworzenie i rozliczanie się na zasadzie success fee bez opłat wstępnych i opłat za pośrednictwo.

Nie wykluczamy także, iż sami zajmiemy się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem, gdyż nie chciałbym widzieć się w roli osoby, która ma 65 lat i zamiast przebywać w górach albo w Hiszpanii idę do mieszkania na wynajem i prowadzę rekrutację 20-letnich osób, zastanawiając się czy będą płacić czynsz czy nie, albo czy zniszczą mi meble.
Aczkolwiek zajęcie się zarządzaniem najmem wyniknie tylko i wyłącznie z braku znalezienia tego typu firmy.

Na dzień dzisiejszy z powyższego badania należy uznać, że firma na M jest najlepsza, gdyż co prawda jest najdroższa i ma słabe komentarze w google to przede wszystkim ze strony jej pracownika następował kontakt. Widać było, że pracownik ten ma czas zająć się sprawą a wszelkie umowy były bardzo dopracowane. Firma ta jednak jest na tyle droga, iż woleliśmy samodzielnie dokonać wynajmu, jeśli na co dzień jesteśmy w Warszawie. Jednak jeśli ktoś wyjechał za granicę to firma ta stanowi naszym subiektywnym zdaniem ostatnią deskę ratunku.

Materiały i informacje przedstawione na niniejszej stronie internetowej wirtualnego biura stanowią opinię autora. Nie stanowią one porady, którą firmę wybrać. Właściciele mieszkań są całkowicie odpowiedzialni za dokonywanie własnych, niezależnych ocen i analiz.

Zespół VSL-System