Co powinna zawierać umowa deweloperska ?

Porada prawna zamówiona przez wirtualne biuro w Warszawie.
Autorem artykułu jest pani Magdalena Pieczka.

Idea wirtualnego biura to Twoja firma z siedzibą w Warszawie
zamiast w Twoim domu. Czytaj : 8 powodów by mieć siedzibę firmy w Warszawie


Obecnie problematykę umów deweloperskich reguluje ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do czasu uchwalenia powyższej ustawy kwestia umów deweloperskich budziła wiele kontrowersji, zwłaszcza w aspekcie częstych upadłości deweloperów i problemów w odzyskaniu przekazanych im środków pieniężnych.

Nowa ustawa reguluje najważniejsze kwestie dotyczące zawierania umów deweloperskich oraz ochrony nabywców, która rozpoczyna się jeszcze na etapie poprzedzającym zawarciem konkretnej umowy. Deweloper już wtedy zobowiązany jest do sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zainteresowany nabywca może zażądać bezpłatnego doręczenia prospektu w celu zapoznania się ze szczegółami inwestycji deweloperskiej. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej prospekt informacyjny staje się jej integralną częścią.

Niezależnie od obowiązku przedłożenia prospektu, deweloper zobowiązany jest również do przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących swojej sytuacji prawnej i finansowej. Dzięki temu nabywca ma realną możliwość zapoznania się z ryzykiem jakie podejmuje.

Przed zawarciem umowy deweloperskiej nabywca ma również możliwość zapoznania się z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

Umowę deweloperską można zawrzeć tylko w formie aktu notarialnego. Wyżej wspomniana ustawa określa minimalne wymagania dotyczące postanowień, które muszą się znaleźć wśród zapisów umowy deweloperskiej. Jednym z najważniejszych postanowień umownych jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W zależności od tego co jest przedmiotem umowy deweloperskiej powyższe postanowienie zostanie dokładnie sprecyzowane. Do innych niezbędnych postanowień należą: określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej, cena nabycia nieruchomości, informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmująca informację o powierzchni działki
oraz stanie prawnym nieruchomości, określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy, określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper, termin przeniesienia na nabywcę prawa własności, wysokość i terminy
lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera. Nadto w umowie powinny się znajdować informację dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer tego rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku
oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku. Jeśli strony postanowiły, że ustanowią dodatkowe zabezpieczenia w formie gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, wtedy w umowie muszą znaleźć się również szczegółowe informacji na ten temat. Następnie w umowie oznaczony musi być numer pozwolenia na budowę oraz organ, który je wydał wraz z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone, a także: termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego, określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa, określenie wysokości odsetek
i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią. Ważnymi informacjami podlegającymi wpisowi do umowy jest termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje.