Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej

Porada prawna zamówiona przez wirtualne biuro w Warszawie.
Autorem artykułu jest pani Magdalena Pieczka.

Idea wirtualnego biura to Twoja firma z siedzibą w Warszawie
zamiast w Twoim domu. Czytaj : 8 powodów by mieć siedzibę firmy w Warszawie


Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład danej nieruchomości. Wspólnota powstaje z mocy prawa, wobec czego nie potrzeba w tym przedmiocie zawierać żadnych umów czy dokonywać innych czynności. Jako moment jej powstania należy wskazać, zgodnie z poglądami Naczelnego Sądu Administracyjnego, chwilę wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego samodzielnego lokalu.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, jednak z mocy ustawy nadana została jej zdolność prawna. W związku z tym faktem wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania,
a także pozywać i być pozywaną. Sąd Najwyższy niejednokrotnie wypowiadał się w tej kwestii, podkreślając, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać własny majątek jak również nabywać przedmioty majątkowe do wspólnego majątku. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważają również poglądy,
że legitymacja procesowa wspólnoty mieszkaniowej ogranicza się do występowania w sprawach związanych z jej działaniem. Przykładowo zaliczają się do tego zobowiązania wynikające ze zwykłego zakresu zarządu nieruchomością wspólną np. zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy.

Jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na drodze postępowania sądowego.

Wspólnota mieszkaniowa ponosi również odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Odpowiedzialność tą wspólnota ponosi bez ograniczeń.

Na tle aktualnych przepisów wyróżnić można tzw. wspólnoty małe i wspólnoty duże. Gdy w nieruchomości jest siedem lub mniej wyodrębnionych lokali, wtedy mamy do czynienia ze wspólnotą małą, jeśli zaś lokali wyodrębnionych jest więcej niż siedem wspólnota mieszkaniowa jest tzw. wspólnotą dużą.

Reprezentowanie wspólnoty we wszystkich jej uprawnieniach oraz obowiązkach jest różne w zależności
od tego czy jest to tzw. wspólnota duża czy mała.

We wspólnocie małej prowadzenie jej spraw jest mniej sformalizowane, gdyż wspólnota jest zarządzana przez właścicieli lokali mieszkalnych z zastosowaniem przepisów o współwłasności.
Jednak w stosunku do wspólnoty dużej, wymagania są większe i w tej sytuacji właściciele lokali zobowiązani są do podjęcia uchwały w przedmiocie wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Wspólnota może również powierzyć zarząd nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami.